Definition
Verkehrswert nach § 194 BauGB
Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.
Verkehrswertgutachten
Ein Gutachten enthält die vollständige Erfassung und Beschreibung der Eigenschaften des Bewertungsobjektes. Es wird unter Beachtung der anerkannten Verfahren (Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren) der Grundstückswertermittlung nach den Regelungen der ImmoWertV erstellt.
Vergleichswertverfahren nach §§ 24 bis 26 ImmoWertV
Das Vergleichswertverfahren ist für unbebaute und bebaute Grundstücke als Wertermittlungsverfahren besonders dann geeignet, wenn zeitnahe Vergleichspreise in ausreichender Zahl und hinsichtlich der Qualität mit dem Bewertungsobjekt hinreichend übereinstimmende Vergleichsgrundstücke zur Verfügung stehen. Wertbedeutsame Unterschiede in der Qualität zwischen den Vergleichsgrundstücken und dem Bewertungsobjekt sowie in den allgemeinen Wertverhältnissen zwischen dem Kaufzeitpunkt und dem Wertermittlungsstichtag werden mit Indexreihen oder Umrechnungskoeffizienten ausgeglichen.
Ertragswertverfahren nach §§ 27 bis 34 ImmoWertV
Das Ertragswertverfahren findet bei bebauten Grundstücken Anwendung, die auf dem Grundstücksmarkt nach Renditegesichtspunkten beurteilt werden. Dies sind z. B. vermietete Wohn- und Geschäftsgrundstücke. Grundlage des Verfahrens ist der nachhaltig erzielbare jährliche Reinertrag, der aus dem Grund und Boden und den dazugehörenden baulichen Anlagen stammt.
Sachwertverfahren nach §§ 35 bis 39 ImmoWertV
Der vorläufige Sachwert setzt sich zusammen aus dem Bodenwert, dem Wert der Gebäude und der Außenanlagen. Der Wert der Gebäude wird auf der Grundlage von Herstellungskosten unter Berücksichtigung der Alterswertminderung ermittelt. Der überwiegend aus Kostenansätzen bestehende vorläufige Sachwert wird mittels des Sachwertfaktors an die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt angepasst.
Wertermittlungsstichtag
Der Wertermittlungsstichtag ist der Zeitpunkt, auf den sich die Wertermittlung bezieht. Damit werden die zu diesem Zeitpunkt vorherrschenden allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt berücksichtigt. In der Regel bezieht sich das Gutachten auf einen aktuellen Stichtag, bei besonderen Anlässen kann es sich aber auch auf einen zurückliegenden Stichtag beziehen (z. B. auf den Todestag bei Erbfällen).
Verfahrensablauf
Im Zuge der Bearbeitung werden von der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses relevante Unterlagen von anderen Behörden sowie von der antragstellenden Person angefordert. Diese dienen der Ermittlung der rechtlichen Gegebenheiten und der tatsächlichen Eigenschaften des Bewertungsgegenstandes. Sobald alle notwendigen Unterlagen vorliegen, vereinbart die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses mit der antragsstellenden Person einen Termin zur Besichtigung des Bewertungsobjektes. Dieser Termin dient der Vorbereitung der Wertermittlung, insbesondere werden Daten für die Grundstücks- und Gebäudebeschreibung sowie Gebäudemaße erhoben. Im Anschluss daran wird in einer Sitzung des Gutachterausschusses der Verkehrswert des besichtigten Bewertungsobjekts ermittelt und beschlossen. Im Nachgang wird das Gutachten in der Geschäftsstelle ausgearbeitet und der antragstellenden Person sowie weiteren Berechtigten (GrundstückseigentümerInnen, RechteinhaberInnen) übermittelt.
Mit dem Antrag ist die genaue Bezeichnung des zu bewertenden Objekts (Adresse, Gemarkung, Flur, Flurstücksnummer und die Grundbuchbezeichnung), der Bewertungsanlass sowie der Stichtag, auf den sich der ermittelte Wert beziehen soll, anzugeben.
Nach § 193 Abs. 1 Baugesetzbuch sind neben den GrundstückseigentümerInnen und InhaberInnen von Rechten am Grundstück folgende Institutionen antragsberechtigt:
- die für den Vollzug des BauGB zuständigen Behörden bei der Erfüllung der Aufgaben nach dem BauGB,
- die für die Feststellung des Werts eines Grundstücks oder der Entschädigung für ein Grundstück oder ein Recht an einem Grundstück auf Grund anderer gesetzlicher Vorschriften zuständigen Behörden,
- Gerichte und Justizbehörden.
Andere Antragswillige benötigen eine Einverständniserklärung der GrundstückseigentümerInnen oder RechteinhaberInnen. Eine Vorlage der Einverständniserklärung ist im Antragsformular enthalten.
Welche Gebühren fallen an?
Die Kosten einer Wertermittlung richten sich nach Nr. 23 der Landesverordnung über die Gebühren der Vermessungs- und Katasterbehörden und der Gutachterausschüsse (Besonderes Gebührenverzeichnis).
Die Gebühr setzt sich aus einer Grundgebühr und einer vom ermittelten Verkehrswert abhängigen Gebühr zusammen. Anschließend werden die Umsatzsteuer und eventuelle Auslagen berücksichtigt.
Hier finden Sier die Informationen und Beispiele zu den Gebühren .
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